Hallo,

Weer een kersverse Achter de Cijfers deze week. Er was meer dan genoeg om over te schrijven. Zoals over de Woontop. Was dat nu pure pr van woonminister Mona Keijzer of zet zo’n top echt zoden aan de dijk? Hoe ver slaat de cynisme-meter uit? En hoe staat het met de concrete plannen om 100.000 woningen per jaar bij te bouwen?

Verder duiken we in de hypotheekrenteaftrek. Moet die verder worden versoberd, zoals DNB voorstelt? En wat is de impact voor de betaalbaarheid van huizen?

Tot slot deel zoveel in de ellenlange soap rond de belasting op vermogensrendement in box 3. Dat loopt niet echt lekker, om het eufemistisch te stellen. De Raad van State oordeelde vernietigend over de wet van Marnix van Rij, de vorige staatssecretaris. Wat nu?

Veel leesplezier!

Martin

Woontop

Is het glas halfvol of halfleeg? Moeten we blij zijn met de Woontop van deze week of is het niet raar dat ik er een beetje cynisch van word? Woonminister Mona Keijzer riep alle betrokken partijen op de woningmarkt bij elkaar om tot concrete afspraken te komen over de bouwambities. 100.000 woningen per jaar erbij tot aan 2030. Dat is geen nieuwe ambitie, die is gekopieerd van haar voorganger Hugo de Jonge en van dienst voorganger Kajsa Ollongren.

Want we komen in Nederland inmiddels zo’n 400.000 woningen tekort en dat tekort loopt alleen maar op. Daarom wilden de opeenvolgende ministers in totaal een kleine miljoen huizen laten bouwen. Maar het lukt maar niet. Ook niet met de bezieling van Hugo de Jonge en nu is het de vraag of het Volendamse enthousiasme wel voor een doorbraak gaat zorgen.

Onderstaand zie je dat er zwaar onvoldoende woningen in de pijplijn zitten. De afgegeven bouwvergunningen geven een kijkje in de toekomst. Als je jaarlijks 100.000 woningen wil bouwen moet je maandelijks een dikke 8000 vergunningen afgeven. Maar dat gebeurt al een tijd lang in geen enkele maand:

Natuurlijk moet je een nieuwe minister een kans geven, het voordeel van de twijfel. Maar tegelijkertijd moet je ook door de pr heen prikken. En voor een deel was de Woontop wel degelijk een pr-show. Volgens de minister zijn er nu eindelijk ‘concrete afspraken’ gemaakt. Maar hoe concreet zijn die als geldschieters als pensioenfondsen en verzekeraars afwezig waren? En hoe concreet zijn die als er geen deal is over het geld? Bouweconomen noemen het wensdenken van de minister.

In de ronkende teksten werden ook concrete nieuwbouwprojecten genoemd als oogst van deze top. Zoals Rijnenburg bij Utrecht. Hartstikke mooi als daar tienduizenden huizen worden gebouwd. Maar dat project is gepland voor 2035 (!) en de lokale wethouder heeft al gezegd dat dit project er alleen komt als er een tramlijn wordt aangelegd. Ik vermoed dat het kabinet dan niet genoeg heeft aan de extra €500 mln die nu in het Hoofdlijnenakkoord staat voor infrastructuur bij nieuwe wijken.

Vooraf klaagden veel deelnemers dat de eis voor minstens 2/3e betaalbare woningen een grote belemmering is. Huizen die betaalbaar zijn voor lagere en middeninkomens zijn vaak niet rendabel genoeg en daarom komen die projecten onvoldoende van de grond, zo constateerde vastgoedadviseur CBRE op de ochtend van de woontop.

Desondanks hield Keijzer voet bij stuk. Van alle woningen moet 2/3e in het segment ‘betaalbaar’ worden gebouwd, zowel koop als huur. Dat kan alleen door zogeheten onrendabele toppen te compenseren. Hoe dat opgelost moet worden, beslist de coalitie in het voorjaar.

Grotendeels zet de minister het beleid van haar voorganger voort. Alleen is ze van plan nog meer regeltjes te schrappen en strakker de centrale regie te nemen. Het beleid van De Jonge, met woondeals op regionaal niveau, zou inmiddels ook al enige vruchten moeten afwerpen. Dat is in de cijfers nog amper te zien.

Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, denkt dat een doorbraak er alleen komt als er structurele hervormingen worden doorgevoerd. Hij denkt aan verdere versobering van de hypotheekrenteaftrek, afschaffing van de winstbelasting voor woningcorporaties en de introductie van een heffing tegen grondspeculatie. Maar dat zijn veel te gevoelige politieke issues. Verder is er nog altijd veel kritiek op de pas in werking getreden huurwet die voor lagere huren moet zorgen. Die heeft veel pandeigenaren ertoe aangezet hun huurwoningen te verkopen. Daarmee neemt de woningvoorraad niet af, maar er verdwijnen wel huurwoningen die zo nodig zijn.

(Lees: Bijna 40% nieuwbouw ligt stil door regeltjes: ’Op betaalbare woningen wordt negatief rendement gehaald’ van collega’s Pieter van Erven Dorens en Yteke de Jong, en de analyse Woontop weer praatcircus zonder geldschieters: ’Een beetje tempo, dames en heren’.)

Renteaftrek

Van de hypotheekrenteaftrek maakte De Nederlandsche Bank (DNB) onlangs weer een punt. Woningmarktexpert Sophie Steins Bisschop wees erop dat de aftrek nog altijd zorgt voor oplopende huizenprijzen. Het vergroot onze leenruimte en dat vertaalt zich in hogere biedingen en dus in hogere prijzen.

Nederland is een vreemde eend in de bijt, aldus deze DNB-expert. Dat is terug te zien in de betaalbaarheid van huizen. De OECD houdt de verhouding tussen gemiddeld inkomen en gemiddelde huizenprijs in een soort betaalbaarheidsindex en Nederland scoort daar slecht op.

Deze index is ook opgelopen de laatste tijd. Er was een veel hogere piek. Toen liepen rond 2022 de huizenprijzen terug en zakte de index weg, maar inmiddels loopt de index op en worden huizen gemiddeld genomen dus onbetaalbaarder:

Nu kun je dit niet 1-op-1 toeschrijven aan de renteaftrek. Ook de lage rente en de woningschaarste spelen een rol. Maar economen blijven erop wijzen dat we met de renteaftrek veel lucht in de woningmarkt blazen. De aftrek is overigens al flink versoberd. De vraag is hoe groot de effecten zouden zijn als daarmee wordt doorgegaan. Fiscalisten zouden graag zien dat het tarief waartegen je mag aftrekken gelijk is aan het tarief in box3 zodat je vermogen en eigen huis gelijk trekt.

In de nieuwe tweede schijf in box 1 gaat de aftrek iets omhoog naar 37,48%. Het tarief in box 3 is 36%. Dus het verschil is minimaal. Economen bepleitten al tijdenlang dat de renteaftrek naar 30% gaat, het oude tarief in box 3. Maar inmiddels hebben voorgaande kabinetten het tarief in box 3 in stappen verhoogd en het huidige kabinet zou dat deels terugdraaien, maar doet dat toch niet. Via de verhoging in box 3 zijn de twee alsnog heel dicht bij elkaar gekomen.

Maar dan nog is betaalbaarheid van woning een prangende kwestie. In oktober kostte de gemiddelde woning € 467.355.

Box 3

Het kabinet kampt met flinke tegenvallers bij nieuwe wetgeving. Op de arbeidsmarktplannen kwam vernietigend commentaar van de Raad van State. De Raad voor de Rechtspraak en - opnieuw - de Raad van State zijn zeer bezorgd over de asielplannen.

En vorige week zette de Raad van State ook een streep door de nieuwe belasting in box 3, de belasting op werkelijk vermogensrendement, in elkaar gesleuteld door de vorige staatssecretaris Marnix van Rij. De problemen bij box 3 zijn meteen ook een financieel probleem. Want elk jaar dat de wet wordt uitgesteld kost de Staat €2 miljard aan gederfde belastinginkomsten.

Het geploeter met deze belasting houdt maar niet op. Het begon met het beruchte Kerstarrest van de Hoge Raad op 24 december 2021 waardoor de belasting op fictief rendement op spaargeld niet meer mocht. Er moest een nieuwe belasting komen én gedupeerden moesten gecompenseerd worden. Omdat de spaarrente ongeveer 0% was, vond de rechter het niet eerlijk dat spaarders belast werden tegen een fictief percentage dat veel hoger was. Een soort diefstal. Strijdig met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens.

De staatssecretaris dacht dat het zou lukken om spaarders voortaan belasting te laten betalen over de echte spaarrente en beleggers (aandelen, obligaties, vastgoed) over een fictief rendement. Zo was het geregeld in de Herstelwet die in de tussentijd zou moeten functioneren. Maar ook daar zette de Hoge Raad een streep doorheen, medio 2024.

Ondertussen was Van Rij al bezig met een nieuwe opzet van box 3. Spaarders en beleggers zouden vanaf 2027 belasting gaan betalen over werkelijk rendement. Over spaargeld, aandelen en obligaties zou je jaarlijks belasting moeten betalen over de papieren winst (vermogensaanwas) en over vastgoed pas bij verkoop (vermogenswinst). En dat zien de adviseurs van de Raad van State nu niet zitten.

Het zou te veel gedoe en rompslomp zijn. Niet uitvoerbaar voor de fiscus en niet voor burgers. In het FD schrijft de belastingkenner Sijbren Cnossen er een glashelder betoog over:

In onze podcast was fiscalist Peter Kavelaars duidelijk: de vermogenswinstbelasting is de enige (en simpele) oplossing om tegemoet te komen aan de bezwaren van de Raad van State. Belast alles pas als het rendement daadwerkelijk is behaald. Cnossen onderschrijft dat: “Het belasten van privé-vermogensmutaties op realisatiebasis verdient de voorkeur: het is eenvoudiger en bevordert de rechtsgelijkheid.”

Saillant is dat hij erop wijst dat er vele buitenlanden zijn die ons allang zijn voorgegaan. Zo ingewikkeld hoeft het dus allemaal niet te zijn. Bijna alle EU-landen kennen al zo’n systeem van belasting op werkelijk rendement: “Nederland is een grote uitzondering, samen met Bulgarije, Cyprus, Luxemburg en Malta – een bont gezelschap.” Oftewel: doe je huiswerk over en kijk eens over de grens hoe ze het daar hebben opgelost.

Podcast - Kwestie van Centen

Meer dan een miljoen Nederlanders wisselen jaarlijks van zorgverzekeraar. Wie dat ook wil doen, heeft tot 31 december de tijd. In het jaarlijkse Zorgspreekuur zijn deze week weer vele vragen van Telegraaf-lezers beantwoord. Waar je bij de overstap op moet letten bespreek ik in Kwestie van Centen met DFT-verslaggever Klaartje Bax en experts Hans de Kok van Pricewise en Niki van Loon van Stichting Klachten en Geschillen Zorgverzekeringen. „Het loont echt om uit te zoeken of je voordeliger uit bent bij een andere zorgverzekeraar.” Luister de nieuwste aflevering van Kwestie van Centen hier. Ook op Spotify en iTunes.

Wil je mij als spreker?

Wil je mij boeken als spreker, panellid of columnist? Bekijk mijn profiel bij Speakers Academy of mail. of lees mijn profiel bij Sprekershuys of mail. Rechtstreeks kan ook: mail mij.

LinkedIn: https://www.linkedin.com/in/vissermartin/

Website: https://martinvisser.info/

Conquer Winter in Style: Best Men’s Sneakers from Nike Air Max.

Winter is here, and it’s time to elevate your look while staying warm and comfortable. The Nike Air Max collection is perfect for the modern man ready to tackle the season. From the edgy Air Max Plus to the versatile AM1, these sneakers combine style with features designed to keep your feet happy all winter long.

Whether you're tackling holiday shopping or celebrating with friends, these kicks are your perfect companion. Find your ideal pair and effortlessly elevate your winter wardrobe this season.

Treat yourself or a loved one to a stylish pair from the collection this holiday season.

Shop the Men’s Collection