• Achter de cijfers
  • Posts
  • Achter de cijfers - Editie #178: over dalende huizenprijzen, Italiaanse spanningen en een sabotage-actie rond de spaartaks

Achter de cijfers - Editie #178: over dalende huizenprijzen, Italiaanse spanningen en een sabotage-actie rond de spaartaks

October 29, 2022

Een weekje reces in Den Haag is best rustgevend, toch? Geen ophef in het Haagsche. Geen gedoe over reptielen of Kamervoorzitters. Lekker rustig. Maar de economie stond deze week niet stil. In de beleggerswereld werd vooral uitgekeken naar de rentevergadering van de Europese Centrale Bank. In deze nieuwsbrief ga ik daar uitgebreid op in, want die rente heeft een grote impact in de gewone wereld. Bijvoorbeeld op de huizenmarkt.

Het aantal nieuwsbrieflezers neemt gestaag toe, dat is leuk om te merken! Vind jij deze nieuwsbrief de moeite waard, laat dat dan weten aan anderen die geïnteresseerd zijn in economie op de rand van politiek. Reacties en likes zijn welkom.

Veel leesplezier!

Rente

De Europese Centrale Bank (ECB) zet historische rentestappen. Eerst werd de rente verhoogd met 0,5 procentpunt, toen met 0,75 en nu opnieuw met 0,75. Zo'n renterally was in de (korte) geschiedenis van de ECB nog niet eerder vertoond. Maar de centrale bank komt dan ook van ver. De zogeheten depositorente stond sinds najaar 2019 op -0,5% en was al sinds voorjaar 2014 negatief.

Hieraan kun je goed zien dat de ECB al ver na de eurocrisis nog altijd extreem stimulerend beleid voerde. De centrale bank kwam met in 2008 in een crisisstand te staan en is daar nooit meer uitgekomen. Toen eindelijk het moment aanbrak om terug te keren naar normaal was daar de coronacrisis die de ECB opníeuw een reden gaf op het economische gaspedaal te blijven trappen.

Nu de inflatie maand na maandag stijgt (9,9% in de eurozone) kan de ECB niet anders dan de rente te verhogen. De ECB is immers de hoeder van de prijsstabiliteit en heeft als formele doelstelling een inflatie van 2% op de middellange termijn. Tja, als de werkelijke inflatie vijf keer zo hoog is, gaat er iets niet goed.

Met deze renteverhoging is het nog niet klaar, zo gaf ECB-president Christine Lagarde donderdag aan: "We are not done yet." Ze zegt niet tot hoe ver de centrale bank zal gaan. Maar analisten verwachten dat de rente in de komende maanden tot 2,5% verhoogd zal kunnen worden. En de kans bestaat dat de rente dan weer iets omlaag gaat, als de inflatie begint te dalen.

Opvallend genoeg beginnen Europese leiders de ECB nu al te bekritiseren. President Macron van Frankrijk en premier Costa van Portugal roepen de centrale bank op om vooral voorzichtig te zijn met de renteverhogingen. De kersverse Italiaanse premier Meloni gaat verder en vindt de renteverhoging 'een overhaaste beslissing':

Het is zeer ongebruikelijk dat politici zich tegen het onafhankelijke ECB-beleid aan bemoeien. Maar de spanning is wel begrijpelijk. Jarenlang heeft de ECB zich dienstbaar opgesteld tegenover zuidelijke eurolanden. Hun schulden bleven houdbaar dankzij opkoopoperaties van de ECB en lage rentes. Begrotingen hoefden daarom niet te worden gesaneerd, economieën hoefden niet te worden hervormd. En nu is de speeltijd voorbij.

Rente (2)

Die politieke druk op de ECB brengt wel risico's met zich mee. Dat constateert Edin Mujagic, hoofdeconoom van OHV Vermogensbeheer. Hij hoorde in de woorden van Lagarde vooral zorgen over een dreigende recessie en is bang dat de ECB eerder met renteverhogingen stopt dan dat de inflatie beteugeld is:

"De kans op een recessie is gestegen, aldus de Française. Ze legde er zoveel nadruk op dat een aandachtige luisteraar tussen de regels door kon horen dat de bank van de renteknop kan afblijven mocht de economische ontwikkeling te veel vertragen."

Mujagic, expert op het gebied van inflatie, vreest dat het inflatiemonster daarmee lange tijd onder ons zal blijven:

"Ervaringen uit het verleden leren dat het jaren duurt voordat de inflatie van zulke hoge niveaus als tegenwoordig naar ongeveer 2% zakt én dat dat gebeurt als de centrale banken hun rentes behoorlijk optrekken, zodat de economie eronder lijdt."

Een vergelijkbaar geluid tekende ik op bij Lex Hoogduin, oud-directeur van De Nederlandsche Bank (DNB). Hij is bang dat de ECB zwicht voor de politieke druk. Algemeen wordt aangenomen dat de 'neutrale rente' zeker 2%-2,5% is. Pas vanaf dat punt stimuleert de ECB niet meer. Wil de centrale bank echt verkrappen, op de rem trappen, dan zal ze verder moeten gaan dan dit punt, zo stelt Hoogduin. Maar wat nu als de ECB zo bang is voor een recessie of voor nieuwe eurocrisis-achtige toestanden en niet doorpakt?

"Het zal moeilijk zijn voor de ECB om verder te gaan dan de neutrale rente. Als men zwicht voor die druk dan komen we in een bumpy proces terecht. Mogelijk ontstaat er zelfs druk om de rente weer te verlagen en dan flakkert de inflatie zo weer op. Met als gevolg dat je een recessie krijgt én hoge inflatie: stagflatie dus. De mate waarin de ECB de rug recht kan houden, is heel bepalend voor hoe lang de hoge inflatie aanhoudt."

Ook zijn voormalige collega Nout Wellink zei al dat de hoge inflatie wel eens langer aan zou kunnen houden. Dat is volgens hem de les van de oliecrises uit de jaren zeventig. Op de vraag of de ramingen van de ECB en het Centraal Planbureau haalbaar zijn, zei hij: "Vergeet het maar." Dit is de les van de jaren zeventig en tachtig:

In 1975 piekte de inflatie op 10,2%. Vervolgens hadden we in 1980, 1981 en 1982 nog steeds last van een inflatie van 6% en meer. Overigens zijn er ook grote verschillen aan te wijzen tussen toen en nu. De economie stond er destijds veel slechter voor, de overheidsfinanciën ook. Er werd door premier Lubbers vanaf 1982 niet voor niets keihard ingegrepen. Maar dat een hoge inflatie een zeurend en langdurig probleem kan zijn, is duidelijk.

Rente (3)

Misschien lijkt het allemaal abstract, maar een renteverhoging door de ECB heeft directe gevolgen voor iedereen. Door de depositorente te verhogen hoeven banken de spaarrente niet meer op 0% (of zelfs negatief) te houden. En de impact op de hypotheekrente was al eerder merkbaar. Naast het verhogen van de rente is de ECB namelijk al eerder begonnen met het stimulerende beleid terug te draaien. Door geen nieuwe (staats)obligaties meer op te kopen, zijn ook de rentes op de kapitaalmarkt gestegen. De hypotheekrente is daardoor al een tijdje aan het stijgen. En fors ook:

Nu gebeurt precies het omgekeerde van wat zich de afgelopen jaren voltrok. De extreem lage hypotheekrente maakte de financiering van een huis steeds goedkoper. Dat vertaalde zich in een markt met grote woningtekorten in steeds hogere prijzen. Zo pompte de ECB heel veel lucht in onze huizenmarkt. Met oververhitting tot gevolg:

Let op dat de jaarcijfers na 2021 overgaan in maandcijfers. Maar de trend is wel duidelijk. Na de huizencrisis van 2012/2013 was de gemiddelde prijs van een koophuis gedaald tot €213.353. Sindsdien knalden de prijzen weer omhoog, tot een piek van €446.263 in augustus van dit jaar.

Gelukkig is de financiering van die huizen nu anders dan voor de crisis van 2013. Toen stonden veel huizen 'onder water', hun hypotheek was hoger dan de waarde van het huis. Op een zeker moment gold dit voor meer dan een derde (34%) van de huizenbezitters! Vooral doordat mensen massaal aflossingsvrije hypotheken hadden afgesloten. Nu is er een aflossingsplicht voor iedereen die wil profiteren van de renteaftrek, waardoor de risico's van onder water staan kleiner worden ingeschat.

In een recente risico-analyse schreef DNB:

"Door de sterk gestegen huizenprijzen en zowel reguliere als vrijwillige aflossingen op de hypotheekschuld is de gemiddelde schuldwaardeverhouding (zogenoemde ‘loan-to-value’ of ‘LTVratio’) gedaald. Hierdoor staan huishoudens over het algemeen minder snel onder water bij dalende huizenprijzen dan in aanloop naar de vorige prijscorrectie in 2008 het geval was. (...) Uit een scenarioanalyse blijkt dat als de huizenprijzen 20 procent zouden dalen, de LTV-ratio van 13 procent van de huiseigenaren tot boven de 90 procent zou stijgen. 8 procent van de huiseigenaren komt door een dergelijke prijsdaling daadwerkelijk onder water te staan."

Dat is het 'goede' nieuws. Maar een nieuwe huizendip is nog steeds geen goed nieuws. Een correctie op de prijzen zou logisch zijn. En dat de gekte uit de markt is gegaan, is ook beter. Maar als de schok te hard gaat, versterkt dat alleen maar de onrust en de economische onzekerheid.

Onlangs voorspelde ABN Amro dat de huizenprijzen komend jaar 2,5% zullen dalen. Nu gaat Rabobank daar overheen met een geschatte prijsdaling van 3,1% in 2023 en 2% in 2024. Cumulatief zouden de prijzen eind 2024 dan 7,4% lager liggen dan eind 2021, aldus de Rabo.

"Wie nu een hypotheek afsluit, betaalt zo’n 3,0 tot 3,5 procentpunt meer rente dan begin dit jaar. Dat drukt het bedrag dat huizenkopers kunnen lenen en zorgt voor fors hogere maandlasten. Aangezien dit de vraag naar koopwoningen voor een belangrijk deel beïnvloedt, hebben wij onze verwachtingen voor de huizenprijzen en woningverkopen naar beneden bijgesteld."

Mogelijk stijgt de rente harder dan nu wordt aangenomen in de modellen. En dat is de prijsval navenant groter, zo stelt Rabobank. Een prijsdaling met in totaal 9,4% wordt daarbij niet uitgesloten. Mijn ervaring is dat banken het effect op de huizenmarkt nogal eens willen onderschatten. Ze hebben er zakelijk gezien ook weinig belang bij om paniek te zaaien onder huizenkopers. Ik heb niet de beschikking over hun modellen en hun rekenkracht. Maar het zou me niet verbazen als straks blijkt dat de bank nog aan de voorzichtige kant zat.

Spaarders

De Consumentenbond en de Bond voor Belastingbetalers komen in actie. Want zij vinden het een schande dat tienduizenden spaarders in de kou worden gezet door staatssecretaris van Rij van Financiën. Collega Willemijn van Benthem schreef deze week over de oproep van de twee bonden om vooral bezwaar te maken tegen je spaartaks. Hopelijk kun je dan alsnog meedelen in de compensatieregeling.

Het gaat over te veel betaalde spaartaks, de belasting op vermogen in box 3. Jarenlang ging de fiscus uit van een fictief rendement op sparen en beleggen. Ook als je dat rendement niet haalde - en bij een spaarrente van 0% was dat nogal waarschijnlijk - dan betaalde je er toch belasting over. Vlak voor de kerst van 2021 zette de Hoge Raad daar een streep door en moest er compensatie komen.

De grote vraag voor Van Rij was wie hij moest gaan compenseren. Alleen de 60.000 bezwaarmakers die gezamenlijk de procedure hadden aangespannen of alle spaarders die in box 3 teveel belasting hebben betaald? Dat zijn er potentieel meer dan een miljoen. In een interview worstelde hij daarmee, en hij had ook wel begrip voor het rechtsgevoel van de spaarders die géén bezwaar hadden gemaakt en mogelijk hun compensatie zouden mislopen. Maar ja, het zou dan wel heel veel geld kosten:

"Het gaat hier wel om mensen die in hun rechtsgevoel gekrenkt zijn. (...) Je zult ergens een grens moeten trekken. Als we het aan iedereen zouden geven, ben je een hoog bedrag kwijt. (...) Als we zeggen ’we doen het voor iedereen’, dan hangt daar ook een budgettair plaatje aan. Ook de vraag of je het kan uitvoeren, is belangrijk. Daarom nemen we daar goed de tijd voor.”

Uiteindelijk hadden de niet-bezwaarmakers pech. Uit een nieuwe uitspraak van de Hoge Raad bleek dat het kabinet niet verplicht was om mensen van wie de aangifte al helemaal was afgerond tegemoet te komen. En dus maakte Van Rij met Prinsjesdag bekend dat alleen die 60.000 bezwaarmakers geld terug, ook al hebben die tienduizenden anderen te goeder trouw een oneerlijke en onwettige taks betaald. Omdat de Tweede Kamer het alleen opnam voor 'kleine spaarders' die geen bezwaar hadden gemaakt, trok Van Rij die kaart:

"De afgelopen maanden heeft het kabinet in kaart gebracht of en zo ja hoe het mogelijk is om mensen die geen bezwaar hebben gemaakt tegen de heffing in box 3 een vorm van compensatie te bieden. Daarbij is gekeken naar de mogelijkheden de eventuele compensatie zoveel mogelijk te richten op de kleine spaarder. Er is de keuze gemaakt om de niet-bezwaarmakers niet te compenseren. Volledige compensatie kost € 4,1 miljard, waarvan meer dan de helft terecht zou komen bij belastingplichtigen met een vermogen in box 3 van meer dan € 200.000. Voor het kabinet ligt de prioriteit bij de bestaanszekerheid van mensen die nu al moeite hebben de rekeningen te betalen en er is daarom gekozen voor een omvangrijk koopkrachtpakket."

Een kulredenering, in mijn ogen. Omdat we teveel rijke spaarders dan tegemoetkomen, doen we het niet. Alsof het minder erg is als je van iemand die 2 ton op de bank heeft staan oneerlijke belasting int. Jaar na jaar. Het gaat hier mijns inziens niet om de vraag of je rijk of arm bent (spaartaks betaal je pas vanaf €50.000, dus €100.000 voor een echtpaar, ben je dan een 'kleine spaarder'?), het gaat om het onrecht. Dat heeft niks met de hoogte van je vermogen te maken.

Hebben de Consumenten en de Bond voor Belastingbetalers nu een uitweg gevonden? Zij roepen op om voor eind 2022 alsnog bezwaar te maken voor de aangiftes over 2017. Zal dat helpen? Ik ben bang van niet. Want bezwaar maken kan niet meer. Je kunt alleen een verzoek om ambtshalve vermindering indienen. Dat is een verzoek waarover de staatssecretaris dan moet oordelen. Precies dat was de ruimte die de Hoge Raad wel degelijk bood. Die oordeelde dat niet-bezwaarmakers niet hóefden te worden gecompenseerd, maar via ambtshalve vermindering wel móchten worden gecompenseerd. Maar dat is met Prinsjesdag expliciet uitgesloten door Van Rij. De Consumentenbond en de Bond voor Belastingbetalers kiezen dus een route die al een paar maanden dicht zit.

Waarom dan toch? Dat wordt duidelijk uit de toelichting van de Consumentenbond op hun website:

"Dit betekent dus dat 1,3 miljoen Nederlanders brieven naar de Belastingdienst moeten gaan sturen. Vaststaat nu al dat de Belastingdienst dit niet zal kunnen verwerken. Wij zijn daarom in gesprek met het Ministerie van Financiën en de Belastingdienst om te kijken of we deze administratieve mega-operatie kunnen voorkomen."

Aha, het is dus een sabotage-actie. De bond mikt erop dat de gammel functionerende Belastingdienst al die papierwerk niet kan verwerken. Door zand in de raderen te strooien wil de bond Van Rij forceren om alle niet-bezwaarmakers alsnog tegemoet te komen. Een opmerkelijke strategie.

Geen commentaar

Song of the week - Britten hebben nieuwe premier

Podcast

De ECB verhoogt de rente nog eens met 0,75 procentpunt om de inflatie te beteugelen. Alle signalen voor een milde recessie zijn er. In een nieuwe aflevering van de podcast Kwestie van Centen bespreken Herman Stam en ik wat de impact van die ongekende renteverhoging zal zijn op de economie. Goed nieuws voor de pensioenen en de spaarrekening, daartegenover koelt de woningmarkt snel af. Ik leg uit wat het probleem is van de Nederlandse huizenmarkt en hoe de woningbouwplannen van minister De Jonge ervoor staan. Luister de nieuwe aflevering van de podcast Kwestie van Centen hier. Ook op Spotify en iTunes.

Wil je mij als spreker?

Wil je mij boeken als spreker, panellid of columnist? Bekijk mijn profiel bij Speakers Academy of mail naar [email protected]. Of zoek contact met Sprekershuys, lees hier mijn profiel. Rechtstreeks kan ook: [email protected].

Reply

or to participate.